8月11日，青島市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布公告，“撤回”7月底公示的準備第二批集中出讓的100宗地塊。

事實上，這是在城市官方宣布之中，繼深圳、天津之后，又一個在第二批集中供地中“踩剎車”的熱點城市。

01

城市按下“撤回鍵”

按照今年春天22個熱點城市對各城“集中供地”的規(guī)劃，7、8月的土地市場應該是熱鬧非凡的，因為這是22城第二批集中供地出讓公告集中發(fā)布的時間。

但現(xiàn)在的土地市場，卻像是搭配著以不安、復雜與抑制的“命運交響曲”第三樂章，正在經(jīng)歷風雨欲來前的暫時寧靜。

因為在最近，多個熱點城市踩下了第二批集中供地的剎車片。城市官宣：中止交易，計劃有變。這些城市或延期、或中止。

最先按下“撤回鍵”的城市應該是深圳。在8月6日晚間，深圳發(fā)布《深圳市土地使用權出讓補充公告》（以下簡稱《補充公告》）。

根據(jù)《補充公告》顯示，為穩(wěn)妥推進深圳市第二批次居住用地集中掛牌交易組織工作，經(jīng)研究決定，現(xiàn)中止上述宗地的掛牌出讓工作，具體出讓時間另行公告。

同時《補充公告》說明，已經(jīng)交納的競買（投標）保證金，原路退回。

在8月10日，天津也發(fā)布了土地出讓補充公告，宣布將土拍掛牌開始時間延遲到9月1日9:00起。

緊接著第2天，在8月11日，青島市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布公告：拍賣活動因故終止，再次實施公開出讓時間，以屆時公告為準。

據(jù)城市官方公告，22個集中供地城市中，除了早在6月已經(jīng)完成了第二批集中供地的無錫、廈門、長春，過半城市已經(jīng)透露出了延期第二批集中供地計劃的意思。

02

“打補丁”是城市共識？

各大城市紛紛按兵不動，供地市場山雨欲來風滿樓。于是，供地市場上也是傳言頻出，比如：

消息稱，沈陽第二次集中供地將延期，供地規(guī)則亦或將發(fā)生變化；

消息稱，蘇州第二次集中土拍可能會出補充協(xié)議,嚴查參加土拍的開發(fā)商的資金來源，嚴抓土拍報名環(huán)節(jié),限制房企馬甲的數(shù)量。因此，蘇州第二次集中土拍可能會延期至9月中旬，給參加土拍的各路房企留出調整的時間。

這些城市中止、延期第二批集中供地計劃，到底帶來了些什么新的規(guī)則變化？透過官方已經(jīng)公布出來的消息，可能更為“靠譜”，也更具參考價值。

比如，在一周前，杭州深夜發(fā)布的具有“打補丁”性質的“競品質”新規(guī)則，在土拍市場就激起了不小的反響。

根據(jù)深圳之前所發(fā)布的第二批集中出讓公告，深圳預采取的新玩法，大致包括“全年期自持的市場租賃住房”、“擴大初始配建面積”、“設置安居住房銷售均價”等這幾項措施。

但突然叫停第二批集中供地的動作，使得深圳的供地規(guī)則神秘色彩愈濃。許多業(yè)內人士更是紛紛預測，深圳或將會緊跟杭州的競品質步伐。

此外，在天津的出讓補充公告中，則明顯顯示出對第二批集中拍地的規(guī)則進行了補充。天津主要從競得人資格與拍地規(guī)則兩個層面進行調整：

一是嚴格監(jiān)管資金來源：參拍企業(yè)須提交其資金來源承諾和資信良好的證明，且須由自有帳戶交納竟買保證金；

二是調整最高限價：對61宗地塊的最高限價均進行了調整，下調地塊最高限價，溢價率從首批次溢價不高于50%下調至不高于15%；

三是采用搖號：采取竟限價后搖號方式確定競得人。這也是，自2017年以來，時隔4年，天津再現(xiàn)搖號拍地。

值得注意的是，相對于首批集中土拍，在第二批集中供地中，杭州、蘇州、無錫等部分熱點城市都選擇了給土拍規(guī)則再打“補丁”。

03

暫停是為了更好的出發(fā)

城市為何相繼宣布暫緩第二批集中供地？或許，是為了接下來更好的出發(fā)。

一是扭轉“集中供地”政策調控預期不理想的局面。

在今年3月份，為了堅持“房住不炒”定位、穩(wěn)住地價、調控房地產(chǎn)市場，22個熱點城市官宣入局“集中供地”計劃。

但是奈何“道高一尺，魔高一丈”。在首批集中供地中，重慶87%地塊溢價成交、上海靜安區(qū)拍出百億元地塊，各城市、區(qū)域熱度分化加劇，熱點城市和城區(qū)溢價率居高不下，區(qū)域地塊的地價更是屢刷歷史新高。

這一局面似乎與集中供地的初心背道而馳，相去較遠。

比如，深圳屬于首批集中供地中溢價率較高的城市，平均溢價率為23%，共涉及6宗土地，其中有3宗以近45%的溢價率出讓，樓面價最高達7萬元/㎡。

于是，有業(yè)內人士分析稱，深圳推遲第二輪集中供地主要原因是在首批集中供地中，溢價率過高，與調控政策相悖，因此在細則方面均還需要打磨、調整。

二是與地方調控政策與中央調控政策不契合。

針對深圳突然中止第二批集中供地，有傳聞稱，中止出讓背后是因為報名房企性質分化嚴重，簡單來說就是，本地國企參與度較高，民企參與度極低。

但許多專家分析認為，這與此前7月22日召開的“加快發(fā)展保障性租賃住房和進一步做好房地產(chǎn)市場調控工作電視電話會議”有關。

因為深圳第二次土地集中供應發(fā)布的時間是7月9日，在7月22日之后，深圳第二輪供地規(guī)則或與中央最新指示有一些出入，故將重新調整供地計劃。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也分析認為：“在國家要求完善土地出讓方式的最新指示發(fā)布之前，深圳已經(jīng)做好了第二輪土地上的規(guī)則，但是這一規(guī)則與國家的最新指示相沖突，所以被迫撤回。我們看到，包括深圳、廣州、上海、北京在內，第二輪土地出讓都沒有如期舉行，可能在按要求完善新的出讓模式?！?/p>

三是報名的開發(fā)商減少、拿地熱度下降。

土地集中出讓，并不僅僅是簡單地改變了土地出讓的時間，對于企業(yè)也屬于全新的考驗。

自2020年以來，“三道紅線”監(jiān)管力度不斷強化，調控偏向資金端，倒逼房企降杠桿；對購地資金的來源監(jiān)管加強，購地資金不能超過銷售額的40%；房企融資困境之下，很難支持土地前融……從拿地前期來看，對于多數(shù)房企而言，或許已經(jīng)是困難重重。

從拿地后期來看，各城有各城的集中出讓規(guī)則，“高保證金”“限地價”“盈利難題”……又難倒了一批房企。

于是，在房企的資金、資質、利潤空間等層面上，都一定程度上抑制了房企拿地熱情。

但如果一個城市的房地產(chǎn)市場過冷，對當?shù)氐慕?jīng)濟也具有十分重要的影響，城市失去資本青睞、經(jīng)濟發(fā)展支柱被削弱。

比如，從深圳剛剛公布的上半年經(jīng)濟數(shù)據(jù)來看，深圳政府對于土地和房地產(chǎn)市場還是比較在意的。

“如果土地市場冷卻，對深圳已經(jīng)開始回落的房地產(chǎn)市場將是巨大的沖擊。進一步，可能會對固定資產(chǎn)投資、城市更新也會造成連鎖反應?！崩钣罴握J為。

其實，正如億翰智庫分析指出的，政策的出臺意在控制核心城市的土拍熱度，穩(wěn)定地價，實現(xiàn)土地市場的穩(wěn)定運行，既保持土地公平合理的出讓，同時又使得市場熱度保持低位運行。而房地產(chǎn)企業(yè)能否提前迎來利潤率的拐點，還要看地方政府如何落實具體土拍細則。

總之，中央對房地產(chǎn)市場的調控是堅定且堅決的。但調控政策走向何方，中央、地方、企業(yè)多方還需共同進一步的溝通、思考，“中止”不是“終止”，暫停是為了下一次更好的出發(fā)。