近日，北京、成都、杭州、東莞等地陸續(xù)發(fā)布樓市調(diào)控政策，意在為樓市降溫，其中，北京和成都的政策分別針對(duì)離婚和贈(zèng)與類(lèi)客群，政策雖小，貴在精準(zhǔn)，而杭州樓市則通過(guò)延長(zhǎng)社保年限，進(jìn)一步升級(jí)限購(gòu)。

政策頻出的當(dāng)下，房地產(chǎn)調(diào)控正在呈現(xiàn)精準(zhǔn)化和全面化，然而即便如此，業(yè)內(nèi)認(rèn)為樓市仍將面臨房?jī)r(jià)上漲壓力，政策調(diào)控依然處于“緊繃”狀態(tài)。

01房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市壓力驟增？

對(duì)調(diào)控而言，北京的樓市政策具有較強(qiáng)的信號(hào)意義，可謂是全國(guó)其他城市進(jìn)行樓市調(diào)控的風(fēng)向標(biāo)。

8月5日，北京市住建委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步完善商品住房限購(gòu)政策的公告》，明確夫妻離異的，若原家庭在離異前已擁有2套及以上住房，自離異之日起3年內(nèi)，任何一方均不得在本市購(gòu)房。新規(guī)自5日起執(zhí)行。

顯然，這是一個(gè)小政策，在業(yè)內(nèi)看來(lái)，北京樓市調(diào)控主要是在進(jìn)行“打補(bǔ)丁”，不過(guò)，其信號(hào)意義遠(yuǎn)大于實(shí)際效果。北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，此次出臺(tái)新規(guī)遏制“假離婚”購(gòu)房，也是落實(shí)中央關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房和進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作會(huì)議的精神，保持調(diào)控定力不動(dòng)搖。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，這更像是一種表態(tài)，重要的是，接下來(lái)北京還要繼續(xù)做好精細(xì)化調(diào)控，尤其問(wèn)責(zé)機(jī)制進(jìn)一步落實(shí)，各區(qū)主要領(lǐng)導(dǎo)要親自過(guò)問(wèn)、深入研究、加強(qiáng)調(diào)度，確保將地價(jià)和房?jī)r(jià)穩(wěn)定在合理區(qū)間。

這與住建部此前的口風(fēng)一致，7月22日，住建部房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管司司長(zhǎng)張其光表示，要會(huì)同有關(guān)部門(mén)，進(jìn)一步落實(shí)城市政府主體責(zé)任，強(qiáng)化省級(jí)政府的監(jiān)督指導(dǎo)責(zé)任，對(duì)調(diào)控工作不力、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市要堅(jiān)決予以問(wèn)責(zé)。

上周，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)倪虹就約談銀川、徐州、金華、泉州、惠州5個(gè)城市政府負(fù)責(zé)同志，并提出針對(duì)上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的新情況、新問(wèn)題，加大調(diào)控和監(jiān)管力度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

原因是樓市熱度過(guò)高，統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年6月，銀川、徐州、金華、泉州、惠州的新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)環(huán)比增幅均超過(guò)了4%，同比漲幅在6%以上，二手房方面，其環(huán)比漲幅也均超過(guò)4%，尤其金華，二手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅更是達(dá)到10%。

對(duì)此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，約談問(wèn)責(zé)是長(zhǎng)效機(jī)制管理的重要組成部分，調(diào)控告別過(guò)去自上而下的調(diào)控，轉(zhuǎn)向“一城一策”的框架下調(diào)控，即調(diào)控自主權(quán)在地方政府，責(zé)任也在地方政府，地方要對(duì)調(diào)控的效果負(fù)責(zé)。

“這也預(yù)示著房地產(chǎn)調(diào)控政策將會(huì)完善一城一策的機(jī)制，不存在松綁或周期性的調(diào)整的任何可能性?！崩钣罴伪硎荆诮禍?zhǔn)實(shí)施以后，市場(chǎng)預(yù)計(jì)調(diào)控政策周期性見(jiàn)頂可能出現(xiàn)松綁的可能性，但凡出現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲、地價(jià)上漲的情況，都可能隨時(shí)出臺(tái)新的調(diào)控政策。

02構(gòu)建樓市長(zhǎng)效機(jī)制？

7-8月主要房地產(chǎn)政策概覽

數(shù)據(jù)來(lái)源：根據(jù)中指院盤(pán)點(diǎn)整理而成

結(jié)合今年以來(lái)的樓市調(diào)控，可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)的樓市調(diào)控呈現(xiàn)精準(zhǔn)化和全面化的特點(diǎn)。

精準(zhǔn)化方面，據(jù)克爾瑞觀察，湖州、西安、合肥、嘉興、紹興等城市相繼升級(jí)調(diào)控，主要涉及升級(jí)限購(gòu)、升級(jí)限貸、升級(jí)限價(jià)、升級(jí)限售、增加房地產(chǎn)交易稅費(fèi)、設(shè)立二手房參考價(jià)格、新房積分搖號(hào)等內(nèi)容。

尤其是二手房參考價(jià)格，截至目前，從深圳開(kāi)始，成都、東莞、西安、紹興、無(wú)錫等城市均發(fā)布了相關(guān)政策通知。中指院認(rèn)為，二手房市場(chǎng)參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制覆蓋范圍不斷擴(kuò)大，價(jià)格管控“工具箱”不斷完善，同時(shí)，二手房市場(chǎng)參考價(jià)格的發(fā)布將對(duì)住房貸款、掛牌價(jià)格等多方面形成參考，有效穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的目標(biāo)。

此外，針對(duì)學(xué)區(qū)房的政策也在不斷出臺(tái)，北京、太原、溫州等城市陸續(xù)出臺(tái)針對(duì)學(xué)區(qū)房的政策，比如，7月4日，北京市西城區(qū)房屋管理局組織轄區(qū)內(nèi)鏈家、我愛(ài)我家(000560,股吧)、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)、麥田、中原等主要房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)召開(kāi)工作會(huì)，就房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)積極配合教改政策落地提出工作要求。

全面化方面，主要體現(xiàn)在調(diào)控范圍的廣度上，一方面，從圍剿經(jīng)營(yíng)貸到調(diào)升房貸利率，房地產(chǎn)行業(yè)的信貸全面收緊。銀保監(jiān)會(huì)公布的數(shù)據(jù)顯示，截至4月末，房地產(chǎn)貸款同比增長(zhǎng)10.5%，增速創(chuàng)八年來(lái)新低。

同時(shí)，房地產(chǎn)信托余額和投向房地產(chǎn)的理財(cái)產(chǎn)品規(guī)模持續(xù)下降，房地產(chǎn)信托余額較去年同期下降約13.6%，自2019年6月以來(lái)呈持續(xù)下降趨勢(shì)，投向房地產(chǎn)非標(biāo)資產(chǎn)的理財(cái)產(chǎn)品規(guī)模同比下降36%。

房貸利率也顯著上升。融360數(shù)據(jù)顯示，2021年5月，全國(guó)首套房平均房貸利率5.33%，較2020年底上漲11BP，二套房貸款平均利率5.61%，較2020年底上漲8BP。

另一方面，在土地端實(shí)行供給側(cè)改革，李宇嘉認(rèn)為，除個(gè)別城市，首輪集中供地整體溢價(jià)率很低，扣除競(jìng)配建后實(shí)際成交溢價(jià)率只有16%-17%，所以，未來(lái)房?jī)r(jià)反彈的壓力不大，而且各地都開(kāi)始啟動(dòng)限價(jià)，地價(jià)倒逼限價(jià)松綁的壓力也不大。

目前，房地產(chǎn)行業(yè)圍繞“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”采取的政策無(wú)論深度還是廣度都更加豐富和靈活，不僅如此，未來(lái)的政策有望進(jìn)一步延展?？硕鹫J(rèn)為，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制改革將步入“深水區(qū)”，未來(lái)租賃住房供給和房地產(chǎn)稅制改革或?qū)⑻崴?，速度和力度都要高于市?chǎng)預(yù)期。

03下半年樓市降溫“板上釘釘”？

政策高壓之下，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在呈現(xiàn)趨勢(shì)性下降。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，6月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)為101.05，連續(xù)四個(gè)月出現(xiàn)下降。

但整體來(lái)看，上半年的熱度仍然很高，統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1—6月份，商品房銷(xiāo)售面積88635萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)27.7%；其中，住宅銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)29.4%；商品房銷(xiāo)售額92931億元，增長(zhǎng)38.9%；其中，住宅銷(xiāo)售額增長(zhǎng)41.9%。

不僅如此，下半年樓市面臨房?jī)r(jià)的結(jié)構(gòu)性上漲壓力，以北京為例，首批住宅的平均樓面價(jià)大約3.5萬(wàn)元/平，實(shí)際住宅銷(xiāo)售均價(jià)可能在6.3萬(wàn)，甚至更高,業(yè)內(nèi)認(rèn)為，如果這些地塊未來(lái)可以賣(mài)到最高限價(jià)，北京主流市場(chǎng)的房?jī)r(jià)漲幅或?qū)⒊^(guò)30%。

中指院認(rèn)為，短期受調(diào)控政策影響，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)漲幅將出現(xiàn)收窄態(tài)勢(shì)。但從地價(jià)、二手房?jī)r(jià)格和新房?jī)r(jià)格的關(guān)系來(lái)看，全年新房?jī)r(jià)格結(jié)構(gòu)性上漲。

一方面，當(dāng)前百城二手房?jī)r(jià)格整體表現(xiàn)出較強(qiáng)韌性，二手房?jī)r(jià)格上漲，亦可反映當(dāng)前購(gòu)房者置業(yè)情緒仍處高位，對(duì)新房?jī)r(jià)格形成支撐；

另一方面，今年以來(lái)住宅用地成交樓面價(jià)上漲較大，地價(jià)持續(xù)上漲對(duì)房?jī)r(jià)亦形成一定帶動(dòng)，綜合來(lái)看，下半年新房?jī)r(jià)格或?qū)⒀永m(xù)小幅上漲態(tài)勢(shì)。

雖然政策效果已經(jīng)開(kāi)始顯現(xiàn)，比如，深圳、廣州等城市市場(chǎng)已有所降溫，部分三四線(xiàn)城市調(diào)控政策亦在跟進(jìn)，預(yù)計(jì)政策效果將進(jìn)一步顯現(xiàn)，但樓市調(diào)控依然面臨高壓。

比如南通，4月8日被住建部約談，4月20日緊急出臺(tái)十條調(diào)控舉措，克而瑞認(rèn)為，南通調(diào)控僅限于供應(yīng)端有所收緊，并未涉及限購(gòu)、限貸、限售等需求端調(diào)節(jié)，實(shí)難根本性扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)預(yù)期。

也就是說(shuō)，雖然政策已經(jīng)如此密集和精準(zhǔn)，但部分樓市仍將面臨房?jī)r(jià)上漲和樓市熱度升高的壓力。