“和訊曝財報?2021房企半年報”系列報道啟動。三道紅線、拿地金額不超過年度銷售額的40%——時至年中，被遏制住“錢”和“地”咽喉的房地產(chǎn)企業(yè)，在今年會呈現(xiàn)出哪些新變化，又會以怎樣的方式來積極應(yīng)對？

為此我們將從房企財務(wù)數(shù)據(jù)、業(yè)務(wù)能力、未來發(fā)展三個方向選取代表性指標，進行打分并給出評價，希望能由點及面觀察企業(yè)，如果滿分是五顆星，你覺得今年上半年房企的表現(xiàn)能得幾分？

如果整個房地產(chǎn)行業(yè)的未來增長不被看好，那么，首當其沖的一定是中小房企。

融資環(huán)境持續(xù)收緊疊加集中供地以及不斷收緊的調(diào)控政策，行業(yè)出清速度可能會加快，在這種情況下，中小房企的生存狀態(tài)成為外界關(guān)注的焦點，而能否保持穩(wěn)定增長就意味著他們能否達到中考的及格線。

截至目前，當代置業(yè)交出一份不錯的中考答卷。8月16日晚，公司發(fā)布2021年上半年業(yè)績報告，公告顯示，截至2021年6月30日，當代置業(yè)實現(xiàn)營收95.43億元，較2020年同期增長約9.6%；實現(xiàn)毛利22.1億元，較2020年同期增長約4.2%，毛利率為23.2%。

受疫情影響，去年上半年行業(yè)各項指標普遍較低，結(jié)合這種背景來看，對房企2021年上半年的業(yè)績增長應(yīng)持謹慎態(tài)度，那么，該如何看待當代置業(yè)的業(yè)績表現(xiàn)呢？

分析這個問題之前，先來看下資本市場的反饋，截止8月17日收盤，當代置業(yè)領(lǐng)漲了港股的地產(chǎn)板塊，報0.720港元，漲2.86%。資本市場對當代置業(yè)上半年的表現(xiàn)似乎給予了肯定，接下來，我們就分析下這背后的邏輯。

盈利能力：★★★☆☆

銷售均價上漲4.6%

整體來看，當代置業(yè)上半年的表現(xiàn)可以用一個“穩(wěn)”字來形容，基本沒有超出預(yù)期。

一方面，從當代置業(yè)近些年的發(fā)展來看，其營收規(guī)模一直不斷增長，相較于2013年，當代置業(yè)的營收規(guī)模翻了大約7.7倍；增速方面，雖然大部分同規(guī)模房企的財報還未披露，但各種跡象均表面，9.6%的增速并不突出。

比如，規(guī)模略高的首創(chuàng)集團實現(xiàn)了19%的營收增長?？硕饠?shù)據(jù)顯示，去年主流房企的營收增速中位值是18.4%，因此，當代置業(yè)的收入規(guī)模可以說很穩(wěn)，但談不上快速增長。

毛利率方面，今年上半年，當代置業(yè)的銷售毛利率達23.2%，基本上位于行業(yè)平均水平。從趨勢上看，行業(yè)毛利率自2019年開始下降，當代置業(yè)基本與行業(yè)同頻，微降了3.3個百分點。

不過，從利潤表現(xiàn)還是可以看出當代置業(yè)的能力增長。財報顯示，今年上半年當代置業(yè)的稅前溢利同比增加11.7%至15.94億元，期內(nèi)溢利同比增長21.6%至6.77億元。

顯然，當代置業(yè)的利潤增長高于營收，除了交付規(guī)模增加以外，一個很重要的原因是當代置業(yè)的產(chǎn)品溢價能力有所提升，財報顯示，2021年上半年當代置業(yè)的銷售均價每平方米約10242元，同比增加4.6%。

在業(yè)內(nèi)看來，在行業(yè)都在加速去化，甚至打折降價走量的背景下，這樣的成績并不容易，而且頗具含金量。

當代置業(yè)執(zhí)行董事兼總裁張鵬曾對和訊房產(chǎn)表示，綠色科技住宅較周邊競品溢價率在10%以上。顯然，當代置業(yè)依靠綠色科技差異化競爭力獲得了客戶的“買單”。

此外，當代置業(yè)還在積極拓展物業(yè)銷售、物業(yè)投資、酒店經(jīng)營、房地產(chǎn)代理服務(wù)等業(yè)務(wù)，尤其是代理業(yè)務(wù)。財報顯示，2021年上半年，當代置業(yè)代理業(yè)務(wù)收入1.3億元，同比增長79.2%。由于代建業(yè)務(wù)利潤一般較高，這對利潤會形成很有效的拉動。

目前來看，當代置業(yè)未來一兩年的利潤增長預(yù)期還是比較穩(wěn)定，這主要源于其銷售增長，財報顯示，2021年上半年，當代置業(yè)實現(xiàn)合約銷售額達約215.6億元，較2020年同期增加約51.8%。

財務(wù)能力：★★☆☆☆

融資成本大幅攀升至2.06億元

融資環(huán)境收緊，最先感受到寒冷的一般是中小房企，可以說，融資能力一直是當代置業(yè)的隱痛。

財報顯示，2021年上半年，當代置業(yè)的融資成本同比上升23.5%至2.06億元，加權(quán)平均借貸利率約9.73%，相比截至2020年12月31日止年度的9.9%維持相若水平。

億翰智庫研究總監(jiān)于小雨認為，融資成本較高，而且利息支出資本化占比也高，一定程度上拉低了企業(yè)的盈利能力。據(jù)和訊房產(chǎn)初步計算，當代置業(yè)的融資成本占期內(nèi)利潤的30.4%，對利潤侵蝕比較嚴重。

融資渠道受限，這是大部分中小房企普遍面臨的困境。當代置業(yè)總裁助理、金融資本中心總經(jīng)理李仿坦言，近幾年當代置業(yè)在評級指標持續(xù)向好的過程中，發(fā)行了兩筆公司債，一筆尾款A(yù)BS，還在推一些企業(yè)債，但從額度上看，公司更多的是在海外發(fā)行美元債，包括綠色美元債。

對于融資問題的解決，李仿認為，當代置業(yè)以綠色美元債為特點，在整個世界的碳中和、碳達峰的環(huán)境下，歐洲資金還是比較青睞綠債的，愿意優(yōu)先進行配置，比如，最近一期發(fā)的美元債，以26倍的超額認購。

但在業(yè)內(nèi)看來，縱然當代置業(yè)在海外的美元市場有六七年的發(fā)行經(jīng)驗，但國際資本市場比較復(fù)雜，會受到較多因素的影響，當代置業(yè)的融資仍然具有很大的不確定性。

值得一提的是，當代置業(yè)在三道紅線的把控上還是比較穩(wěn)妥。億翰智庫數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年，當代置業(yè)的凈負債率為93%，比去年底降低2.7個百分點；現(xiàn)金短債比為1.5，比去年底升高了0.4個百分點；剔除預(yù)收款項后的資產(chǎn)負債率為83%，比去年底升高1個百分點。

整體來看，當代置業(yè)繼續(xù)保持在“三道紅線”的黃檔。

拿地能力：★★★★☆

土儲大幅增加356.38萬平

從首輪“集中供地”實施結(jié)果看，最具拿地優(yōu)勢的房企仍然是TOP50房企和部分國企，當代置業(yè)顯然不在其列。

不過，招拍掛也不是當代置業(yè)拿地的主戰(zhàn)場，據(jù)李仿介紹，當代置業(yè)目前80%的項目都是合作項目，公司整合了一些土地資源、投資者資源以及像資產(chǎn)管理公司的資金方資源，通過收并購和項目合作的形式，實現(xiàn)土地市場資源的優(yōu)化配置，同時也間接降低了拿地樓板價，提高了利潤空間。

據(jù)和訊房產(chǎn)觀察，2021年上半年，當代置業(yè)先后與中德信集團、禹洲、武漢卓洋置地、新基業(yè)控股、網(wǎng)庫集團、信保基金、新基業(yè)控股等企業(yè)展開合作，目前看，這些合作直接或間接促進了當代置業(yè)土儲的增加。

根據(jù)財報，2021年上半年，代置業(yè)透過政府公開招標、一二級聯(lián)動的土地開發(fā)模式及合作等多種方式購入共20個新項目的相應(yīng)地塊或相關(guān)權(quán)益，獲取中國土地的總建筑面積約356.38萬平方米。

數(shù)據(jù)來源：當代置業(yè)2021年財報

財報顯示，2020年當代置業(yè)獲取的土儲總建面約462.6萬平米。相較而言，當代置業(yè)上半年的拿地規(guī)模已達去年77%，幅度并不算低。一位當代置業(yè)內(nèi)部人士對和訊房產(chǎn)透露，2021年上半年，當代置業(yè)的拿地金額占全口徑銷售額比重是27%。

雖然中小房企在公開市場拿地沒有優(yōu)勢，但憑借自身的差異化能力，也有突圍的可能，比如，各地區(qū)將生態(tài)文明和可持續(xù)發(fā)展作為區(qū)域發(fā)展的底線戰(zhàn)略，這為以綠色科技企業(yè)提供了發(fā)展空間。

張鵬表示，綠色科技在投資端具有顯著的優(yōu)勢，當代置業(yè)在各地投資拓展、獲取土地的時候能夠充分享受到綠色發(fā)展路線的巨大紅利，在土地成本和政策補貼上具有顯著的價值。

“當代置業(yè)的拿地規(guī)模在中小房企中算比較多的?！眱|翰智庫研究總監(jiān)于小雨認為，當代置業(yè)在綠色建筑方面確實有優(yōu)勢，比如，現(xiàn)在地產(chǎn)融資一直在收緊，但從監(jiān)測到的數(shù)據(jù)看，當代置業(yè)憑借在綠色建筑方面的優(yōu)勢，多次發(fā)行綠色票據(jù)。

基于通暢的土儲來源和融資渠道，于小雨認為，當代置業(yè)的規(guī)模增長還是可以期待的。