11月29日，第二批兩只公募REITs產(chǎn)品正式發(fā)售。此前詢價情況顯示，機構(gòu)參與熱情更勝。值得注意的是，首批產(chǎn)品平穩(wěn)運行五個多月后，后續(xù)項目正加速推進，監(jiān)管部門引導更多長期資金投向REITs市場，備受市場關(guān)注的保障性租賃住房納入公募REITs也漸行漸近，市場日趨成熟。

第二批產(chǎn)品今日發(fā)售

繼首批公募REITs產(chǎn)品6月21日上市五個月后，第二批產(chǎn)品“登場”。11月29日，建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT和華夏越秀高速公路REIT正式發(fā)售。根據(jù)基金發(fā)售公告，建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT的基金份額發(fā)售價格為3.2元/份，發(fā)售份額為9億份，預計募集規(guī)模為28.8億元。華夏越秀高速REIT的基金份額發(fā)售價格為7.1元/份，發(fā)售份額為3億份，預計募集規(guī)模為21.3億元。

從詢價情況看，機構(gòu)參與熱情高漲。建信基金11月23日發(fā)布的《建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金基金份額發(fā)售公告》顯示，剔除無效報價后，建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT有53家網(wǎng)下投資者，管理配售對象110個，報價區(qū)間為2.851元/份至3.350元/份，擬認購份額數(shù)量總和為106.18億份，為初始網(wǎng)下發(fā)售份額數(shù)量的56.35倍。同日，華夏基金發(fā)布的基金發(fā)售公告顯示，剔除無效報價后，華夏越秀高速REIT網(wǎng)下投資者有40家，管理配售對象95個，報價區(qū)間為6.512元/份至7.499元/份，擬認購數(shù)量總和為27.841億份，為初始網(wǎng)下發(fā)售份額數(shù)量的44.19倍。

預期收益方面，發(fā)售公告顯示，根據(jù)基金招募說明書中披露的可供分配金額測算，建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT2021年投資人凈現(xiàn)金流分派率（年化）為4.19%，2022年投資人凈現(xiàn)金流分派率（年化）為4.34%。華夏越秀高速REIT2021年預測凈現(xiàn)金流分派率為7.07%（年化）， 2022年預測凈現(xiàn)金流分派率為 7.22%。

滬深交易所信息顯示，除了上述新發(fā)售的兩只產(chǎn)品外，華夏中國交建高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金、國泰君安臨港東久智能制造產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金也已獲受理，目前尚未獲批。

“基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs為我國基建行業(yè)提供了融資新渠道，也為投資者提供了新型投資工具，為我國證券市場進一步完善起到重要推動作用。”川財證券首席經(jīng)濟學家、研究所所長陳靂對《經(jīng)濟參考報》記者表示，長期來看，我國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs發(fā)展空間較大。從公募REITs本身來看，得益于較高的準入門檻，全部標的項目處于沿海經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)（珠三角、長三角、北京等），投資風險較低，現(xiàn)金流穩(wěn)定，長期回報率較高，均屬于優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。此外，我國基建企業(yè)融資需求較大，也擁有大量優(yōu)質(zhì)項目可用于開發(fā)公募REITs產(chǎn)品，市場未來發(fā)展?jié)摿^大，預計隨著發(fā)行規(guī)模的不斷擴張，將吸引更多投資者進入，提升市場流動性。

公募REITs市場加速擴容

從首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品運行情況看，產(chǎn)生了良好的示范效應(yīng)，9只產(chǎn)品整體運行平穩(wěn)。截至11月26日，除平安廣州廣河REIT外，其余8只均實現(xiàn)溢價。

目前已有3只產(chǎn)品公告首次分紅。11月26日，博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT公告稱，截至9月30日，其可供分配金額為人民幣2743.30萬元，本次分紅比例為90%，按照本次分紅比例計算的應(yīng)分配金額為2468.97萬元；該基金采取現(xiàn)金分紅方式，分紅方案為每10份基金份額分紅0.2740元。11月12日，中金普洛斯REIT、中航首鋼綠能REIT相繼披露分紅公告，均采取現(xiàn)金分紅方式，分紅方案分別為每10份基金份額分紅0.5220元、每10份基金份額分紅5.1514元。

從已披露的產(chǎn)品信息看，底層資產(chǎn)主要為產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流、生態(tài)環(huán)保、高速公路等，而備受市場關(guān)注的保障性租賃住房納入公募REITs也漸行漸近。記者11月26日從中國政府網(wǎng)獲悉，國務(wù)院近日印發(fā)《關(guān)于支持北京城市副中心高質(zhì)量發(fā)展的意見》，其中提出“穩(wěn)妥推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點，支持發(fā)展保障性租賃住房REITs，鼓勵公募REITs基金管理人在城市副中心落戶發(fā)展”。稍早之前，上海市印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展本市保障性租賃住房的實施意見》，其中也提出在確保保障性租賃住房資產(chǎn)安全和規(guī)范運行的前提下，試點推進以保障性租賃住房為基礎(chǔ)資產(chǎn)的基礎(chǔ)設(shè)施不動產(chǎn)投資信托基金。

與此同時，市場有望迎來更多長期資金。就在本月中旬，險資投資公募REITs新規(guī)落地。銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于保險資金投資公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金有關(guān)事項的通知》，從機構(gòu)資質(zhì)要求、投資標的條件、風險管理流程、投資主動管理、監(jiān)督管理要求五方面進一步細化險資投資公募REITs要求。興業(yè)證券研究指出，從政策面來看，國家發(fā)展改革委及廣東、蘇州等各地政府積極出臺政策推動公募REITs發(fā)展，銀保監(jiān)會新規(guī)進一步推動保險機構(gòu)投資活躍度，未來REITs相關(guān)的業(yè)務(wù)配套、稅惠等政策規(guī)則有望持續(xù)出臺并完善。